■李云慶 本報記者袁紅兵
“碳達峰、碳中和”目標(biāo)的提出，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)和機遇。在此背景下，如何布局業(yè)務(wù)領(lǐng)域是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題。有別于大拆大建的開發(fā)模式，既有建筑改造對各項目進行定制化的方案設(shè)計，工程技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、成本控制等貫穿于項目全生命周期，這就導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的管理模式在此新領(lǐng)域需要變化，而掌握土木工程技術(shù)的專家成為這些項目中不可缺少的中堅力量。
近日，記者采訪了在平安信托有限責(zé)任公司擔(dān)任投資副總監(jiān)的孫旭先生，除了大量常規(guī)房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗以外，孫先生多年來將自己土木工程領(lǐng)域的專業(yè)能力應(yīng)用于既有建筑改造，在成都和石家莊進行過既有建筑改造和節(jié)能住宅的分析和投資，在房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域擁有充足的專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗。
記者：孫先生，您好！在“雙碳”目標(biāo)的背景下，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可能有哪些新趨勢?
孫旭：過去十幾年，房地產(chǎn)業(yè)滿足了億萬家庭的居住需求，但任何行業(yè)都會經(jīng)歷起步、成長、成熟、衰退的發(fā)展階段，大拆大建的開發(fā)模式可能會放慢節(jié)奏。與此同時，雙碳目標(biāo)的提出，也對房地產(chǎn)業(yè)提出新要求，房地產(chǎn)開發(fā)碳排放總量大，碳中和之路充滿機遇和挑戰(zhàn)。
一方面，碳中和方面優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)可能在土地獲取階段提升競爭力，另一方面，通過積極參與老舊小區(qū)和既有建筑改造，有助于企業(yè)獲取碳交易指標(biāo)和多元化發(fā)展，政府在既有建筑改造方面也出臺了很多政策鼓勵發(fā)展，各主管部門十分重視該工作。
記者：既有建筑改造是“雙碳”背景下房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展的方向之一，您作為這個領(lǐng)域的專業(yè)人士主要做了哪些探索?
孫旭：2018年、2019年，在成都兩個既有建筑改造項目的投資工作中，我們和開發(fā)商詳細(xì)溝通改造方案，掌握技術(shù)細(xì)節(jié)，研判技術(shù)可行性，分析項目的成本、收益。
比如，建筑功能的變化導(dǎo)致建筑空間的重新設(shè)計，給排水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等需要重新設(shè)計、鋪設(shè)，保溫性能需要優(yōu)化以提升室內(nèi)舒適度，消防系統(tǒng)需要重新設(shè)計和驗收，以上這些會對結(jié)構(gòu)荷載產(chǎn)生影響，所以部分梁、柱、墻也要加固。
工程技術(shù)細(xì)節(jié)對包括開發(fā)商、金融機構(gòu)在內(nèi)的參與方的專業(yè)能力提出了挑戰(zhàn)。另外，傳統(tǒng)的新建商品房項目成本、售價等信息比較透明，而改造項目案例的參照價值較小，每一個項目需要更精細(xì)、專業(yè)的分析，判斷技術(shù)可行性、預(yù)計成本和投資收益。
此外，2018年，在推進石家莊某被動式節(jié)能住房項目投資分析的過程中，積累了建筑節(jié)能技術(shù)的相關(guān)經(jīng)驗，有利于將來推進既有建筑節(jié)能改造的相關(guān)工作。
記者：根據(jù)您的經(jīng)驗和觀察，老舊小區(qū)和既有建筑改造的發(fā)展情況如何？
孫旭：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸成熟，現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)有一些相關(guān)的項目案例，但是距離快速發(fā)展尚需時日。瓶頸之一是社會資金的參與度低，不少改造試點項目最終主要由政府財政支持，尤其是老舊小區(qū)的節(jié)能改造，其具有公共工程的屬性，盈利性較低、投資收回周期較長，一定程度上降低了對社會資金的吸引力。
我認(rèn)為，制度方面可以在一定范圍內(nèi)給予參與節(jié)能改造的開發(fā)商具有較強盈利性的改造項目優(yōu)先權(quán)，比如老舊小區(qū)內(nèi)部增設(shè)電梯、周邊立體停車樓、肉菜市場等能盈利的改造項目，吸引更多主題參與和激活市場。同時，改造帶來的二氧化碳減排量，如果可以在碳交易中變現(xiàn)，將提高開發(fā)商、資金方的積極性。
另一方面，改造項目的收入是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合保險公司、年金管理公司等金融機構(gòu)的風(fēng)險偏好，改造項目可以通過PPP等方式吸引金融機構(gòu)和更多參與者，未來通過資產(chǎn)組合形成資產(chǎn)包，發(fā)行REITs或者ABS，吸納增量資金，助力改造的快速發(fā)展。
正如剛才所說，改造項目涉及到的工程技術(shù)細(xì)節(jié)復(fù)雜多變，每一個項目都有各自特點，開發(fā)商、金融機構(gòu)需要更高的專業(yè)技術(shù)能力和分析能力，這就需要工程技術(shù)背景的人才儲備。 |
